La première question que se posent les investisseurs avant de se lancer dans l’investissement locatif est ce que cela va rapporter et quelle sera la rentabilité locative. Et même si un investissement doit s’intégrer dans un choix plus global, la rentabilité reste l’indice d’un investissement réussi. Alors, comment réussir son investissement locatif et comment calculer sa rentabilité exacte ?

Comment trouver un bien rentable ?

Avant d’investir, il convient de trouver un bien rentable, qui vous permettra de faire un bon investissement. En effet, en fonction de la ville du logement, de la taille, de l’emplacement, de la qualité des prestations etc., votre bien sera plus ou moins cher et plus ou moins rentable en fonction du loyer que vous pouvez espérer. Ainsi, pouvez-vous calculer vous-même la rentabilité de votre investissement immobilier ?

La rentabilité brute

La rentabilité brute est calculée en fonction du prix d’achat du bien, mais ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu. Si ce calcul n’est pas tout à fait précis, il vous permet déjà une première estimation et idée de votre investissement. Pour obtenir le taux de rentabilité brute, il vous faudra faire : 100 x (loyer mensuel x 12 mois), divisé ensuite par le prix d’achat.

Par exemple, pour l’achat d’un appartement à 310 000 euros à Bordeaux, loué 850 euros par mois = 100 x (850 x 12) / 310 000. Nous obtenons ici une rentabilité brute à 3,29%.

Attention, ce calcul est un premier indicateur et une bonne approche globale, mais ne prend en compte que les loyers et est donc loin de la réalité.

La rentabilité nette de dépenses et de charges

Pour affiner ce calcul, on essaiera de calculer la rentabilité nette, qui prend en compte en plus les charges, ce qui reflète davantage la réalité.

Pour la calculer, il conviendra de partir du calcul précédent, et de soustraire la taxe foncière, les charges non récupérables (entretiens courants, éventuelles vacances entre deux locataires par exemple), les frais de gestion et les éventuelles assurances (loyers impayés par exemple).

Pour revenir à notre exemple précédent, avec une taxe foncière de 900 euros, un mois de vacances tous les deux ans et 30 euros de charges mensuelles, nous arrivons au calcul suivant :

100 x (850 x 12) – 900 euros de taxe foncière – 450 euros de vacances – 360 euros de charges non récupérables / 310 000 = 3,28% de rentabilité nette de dépenses et de charges, ce qui diffère peu de notre calcul précédent, mais intègre tout de même plus d’éléments pour un calcul plus précis.

La rentabilité nette

Celle-ci est calculée avec un calcul bien plus ciblé, incluant les recettes hors taxes, d’éventuels régimes d’investissement spécifiques, d’éventuels travaux, etc. La rentabilité nette nécessite un calcul plus difficile et très précis, qui prend aussi en compte les données fiscales du propriétaire bailleur. Mais, c’est aussi ce calcul qui reflète le plus la réalité, alors, comment calculer une rentabilité exacte ?

Comment calculer la rentabilité exacte d’un bien immobilier ?

Pour obtenir une rentabilité précise d’un investissement locatif, rien de plus simple grâce à un outil de calcul en ligne 100% fiable. Il existe des simulateurs de rendement accessibles en ligne et permettant de vérifier rapidement la rentabilité de n’importe quel bien. Impôts, fiscalité, charges, etc. sont intégrés pour un résultat précis. Les annonces immobilières proposées affichent également le calcul en direct de la rentabilité, ce qui permet d’investir sereinement et de manière fiable.

Pour vérifier gratuitement la rentabilité d’un bien immobilier, il suffit de rentrer le code postal de la ville où se trouve le bien, ainsi que le prix d’achat du bien avec les frais d’agence inclus. Le simulateur d’investissement locatif donne alors le « résultat » global de ce que va coûter l’investissement tous les mois, en prenant en compte le loyer estimé, les charges, les impôts, les mensualités d’emprunt pour la première année, mais aussi pour les suivantes. Le taux de rentabilité est alors calculé automatiquement et très précisément. Il est aussi possible de voir l’impact sur les impôts, de savoir comment bien gérer son emprunt, mais aussi d’obtenir une estimation sur la plus-value à la revente, nette d’impôts.

Ainsi, la rentabilité exacte d’un investissement locatif est bien sûr à prendre en compte, mais ne doit pas être l’unique critère de choix. En effet, il conviendra par exemple de privilégier un emplacement géographique « pratique » pour l’investisseur en matière de gestion locative, un endroit attrayant, ou même un endroit avec possibilité de combiner investissement locatif et projets personnels (opter pour de la location saisonnière par exemple, et profiter du logement comme résidence secondaire si cela est un choix). Cela peut aussi être le choix de miser sur un bien de qualité, pour éviter trop de rotations et avoir des locataires fidèles.

Si la rentabilité exacte est donc un calcul indispensable, elle s’inscrit dans une démarche plus globale d’investissement, avec plusieurs éléments à prendre en compte.

Et si on passait à l’action ?

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Merci également à Horiz pour cet article

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