Avant un investissement locatif clé en main, il vous sera précieux de bien comprendre ce qu’est une charge locative. L’occupation d’un logement par le locataire demande la prise en charge de dépenses liées à l’occupation. Remboursables, elles sont demandées au locataire, selon le décret n°87-713 du 26 août 1987. Dans un premier temps, il va falloir faire bien attention à la manière dont les charges locatives d’un bien immobilier vont être versées au propriétaire par le locataire. Il existe deux modalités de paiement : le paiement des charges au réel ou au forfait. Comment prendre sa décision ?

Charges au réel ou au forfait ? Etape essentielle

Les charges au réel ou au forfait sont des dépenses récupérables. Elles comprennent trois éléments principaux à prendre en compte : le montant, la régularisation, les avantages.

Concernant les charges au réel, il va falloir estimer le montant des charges et demander une provision mensuelle. Côté régularisation, elle se fait une fois par an.

Les charges au réel s’apparentent à un mode de versement flexible qui permet de s’adapter aux dépenses du locataire, alors que les charges au forfait ne demandent pas de provisions. De plus, lorsque le bail de location est vide, ce sont les charges au réel qui s’appliquent directement, alors que pour un bail meublé, le choix s’offre à vous. Il existe pour le bail de location à vide, une exception : la colocation, où il est alors possible d’opter pour les charges au forfait.

Bien comprendre en quoi consiste les charges locatives au réel

Chaque mois le locataire verse au bailleur une provision sur charges, et tous les ans une régularisation peut avoir lieu selon les coûts réels observés. En cas de complément ou trop-perçu, la différence sera corrigée. C’est ainsi que la régularisation des charges ici se fait une fois les comptes clôturés, avec la possibilité, pour le bailleur, de conserver jusqu’à 20% du dépôt de garantie. Mais qu’est-ce que le dépôt de garantie selon vous ? Très souvent demandé par le propriétaire, le dépôt de garantie est une somme que garde le propriétaire durant toute la durée du bail.

Les charges locatives d’un bien immobilier, au forfait

Le premier point à garder en tête, bien estimer le montant des charges au forfait.

Pour ne pas effectuer de régularisation de charges tous les ans, les charges locatives au forfait consistent, pour le propriétaire, à répartir sur un an les coûts récupérables, et à les ajouter au loyer. En principe, les charges locatives au forfait ne peuvent pas être augmentées. Enfin, le locataire percevra le trop-perçu en cas d’un coût réel des charges récupérables inférieur à celles payées.

Les charges locatives représentent, dans les grandes lignes, les services liés à l’usage du logement.

Pour information : des textes légaux encadrent tout ce qui est lié aux charges locatives. Il s’agit par exemple de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Y sont aussi évoquées les dépenses d’exploitation et d’entretien, les taxes pour service.

La liste des charges récupérables à connaitre

La liste des charges récupérables comprend (liste non exhaustive) :

Autre cas de charges locatives

Pour terminer, en cas de copropriété, les charges locatives sont prises en charges par le syndic. Plus précisément l’entretien et les réparations des parties communes. On parle alors de quote-part pour le propriétaire, qui va devoir payer des charges de copropriété. En maison individuelle, le locataire profite de services, et les charges locatives récupérables se limitent à ces derniers.

Pour un mono-propriétaire ou propriétaire d’un immeuble collectif, sans syndic, la gestion des charges locatives récupérables est sensiblement différente. Ce dernier gère plusieurs logements en location, comme l’entretien, les réparations de l’immeuble. C’est une situation qui n’est pas régie par la loi, mais nous vous conseillons d’agir avec éthique :ne modifier pas les charges locatives d’une année à l’autre sans raison ou prévenir.

Et si on passait à l’action ?

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